本 期 导 读
1、《重庆市建设领域农民工工资支付监管暂行办法》；
2、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；
3、《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》；
4、《关于新增建设用地土地有偿使用费征收等别执行政策问题的通知 》；
5、《关于施工总承包企业特级资质有关问题的通知 》；
重庆市建设领域农民工工资支付监管
暂行办法
2009年8月24日，重庆市人民政府渝文审[2009]23号决定对重庆市人力资源与社会保障局发布的渝人社发〔2009〕65号文件即《重庆市建设领域农民工工资支付监管暂行办法》（下简称《暂行办法》）予以登记。
一、《暂行办法》的适用范围
根据《暂行办法》的规定，该《暂行办法》适用的对象一是建筑业企业，即在我市行政区域内从事土木工程、建筑工程、装修工程的新建、扩建、改建活动的建筑业企业；二是农民工，即与前述建筑业企业形成劳动关系的农民工。适用的范围还包括交通（含港口、码头、铁路等）、水利水电、通讯、电力等行业的新建、扩建、改建、地质灾害治理、土地整治、管线工程、租地建设等建设活动中劳动用工行为。
二、《暂行办法》对建设领域农民工工资支付的保障措施
（一）规范建设领域的分包行为，明确不合法分包的责任，以明确农民工工资支付责任主体，规定了建筑活动中，建设单位、施工企业等将工程发包、分包给不具备相应资质的企业、自然人的，承担拖欠工资的全部责任。
（二）将农民工工资支付月结月清设定为审签工程进度完成量和工程款拨付的前置条件，以保障农民工工资按月足额支付。《暂行办法》规定了建设单位按合同约定及时支付工程款，并要运用工程进度款拨付方式，掌控农民工工资发放，确保民工工资月结月清。要将上月农民工工资支付清单作为拨付当月工程进度款的前置条件。若上月农民工工资未按合同约定付清，应在建设行政主管部门和劳动保障行政部门的监督下，将当月应付工程进度款优先支付农民工工资。
同时规定了项目总监理工程师要监督农民工工资的发放，在审签当月工程进度完成量时，要将上月农民工工资支付表作为前置要件，同时要将劳务款从工程款中单列。
（三）明确农民工工资造册直接支付制度，确保农民工工资不被挪用、侵占。《暂行办法》规定了用工主体要编制农民工工资支付表书面记录工资支付情况，同时规定了发包方可根据用工主体委托或在劳动保障行政部门的监督下，依据用工主体提供的农民工工资支付表直接支付农民工工资；或由发包方现场监督用工主体直接将工资支付给农民工本人，要求农民工本人签字领取。另外，明确了发包方在农民工工资支付方面的监督责任，规定了发包方监督不力或因其过错致使用工主体侵占、挪用农民工工资款项而拖欠农民工工资的，在用工主体不能清偿农民工工资的情况下，要承担先行支付农民工工资责任。
（四）强化建设领域农民工工资保障金补缴责任，严格农民工工资保障金退款审查程序，切实发挥农民工工资保障金对农民工工资的保障作用。《暂行办法》规定了对因拖欠农民工工资而按程序动用工资保障金，逾期未补足保障金的，将按应补足数额加倍收取保障金，建设行政主管部门还可责令该项目限期整改；同时规定了参建单位在申请退还保障金提交退款申请时，须向农民工工资保障金监管部门同时提交农民工工资支付凭证、民工工资支付表册或其它能证明农民工工资已付清的充分证据或提供有效担保的相关手续，客观上保障了农民工工资支付。
三、对不按规定进行劳动用工管理和支付农民工工资的惩罚措施
（一）用人单位不按《暂行办法》规定建立农民工名册的，劳动行政部门依据《中华人民共和国劳动合同法实施条例》的规定责令限期改正，逾期不改正的可处2000元以上2万元以下的罚款；
（二）用人单位不按规定支付农民工工资的，劳动行政部门依据《劳动保障监察条例》责令限期支付，逾期不支付的，责令用人单位按照应付金额50%以上1倍以下的标准计算，向劳动者加付赔偿金。
（三）建立建筑业拖欠工资行为失信惩戒制度。一是建立建筑行业不良行为记录制度，将建设企业拖欠工程款引发拖欠农民工工资和施工企业或分包企业拖欠分包款或劳务款造成群体上访事件及企业因拖欠农民工工资而提前划支工资保障金的情形作为不良行为记录并与工商、质监、金融等监管部门共享，同时将其不良行为通过新闻媒体等方式向社会公布；二是对违反国家工资支付规定，拖欠或克扣农民工工资的建筑企业，建设主管部门在市场准入、招投标资格和新开工项目施工许可等方面依法进行限制，并予以相应处理。
关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》，于2009年7月30日公布，2009年9月1日正式施。
一、明确租赁合同无效的范围，合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：
1.限定无效合同的范围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
2.对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
二、合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，及如何确定占有使用费。
1.合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。
2.房屋使用费按照何种标准确定。合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成本，延长案件审理期间的弊端。实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。
三、适用不同民法理论处理装饰装修问题
装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论。《解释》确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一、对附合与未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二、出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿
四、《解释》就附合装饰装修的处理出现的“现值损失”和“残值损失”的理解与区分
《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。
五、依法保护承租人的优先购买权
《解释》规定的 “承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在何种情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。2007年10月1日施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本《解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第（四）项规定和合同法第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。
六、《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护的规定
《解释》依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然，承租人主张优先购买房屋时，人民法院应当考虑以下两方面的问题，一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力，如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，使出租人信赖其履约能力，以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则，承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张，在出租人履行通知义务后，承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权；出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张，超过合理期限的，人民法院不应予以支持。
七、并非只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋
《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。（二）出租人将房屋出卖给近亲属情形。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。（三）出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。因此，本项将承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。（四）购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。物权法第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。
八、《解释》的使用对象范围
按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。《解释》为表述简练，将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。城镇房屋建设规模大，房屋性质多样，用途广泛。其开发、建设、交付使用受到城市房地产管理法、城乡规划法、建筑法、消防法等法律和行政法规强制性规范的调整。
另外《解释》规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”
承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本《解释》。
关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见
2009年7月24日，法发〔2009〕45号，最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》出台（下简称《若干意见》）。该《若干意见》根据“党委领导、政府支持、多方参与、司法推动”的要求，对立案前行政机关、社会组织调解与诉讼的衔接、仲裁与诉讼的衔接及立案后行政机关、社会组织调解与诉讼的衔接等两个方面的衔接机制进行了规范，并扩大了赋予合同效力的调解协议的范围，鼓励行政调处、人民调解、商事调解、行业调解发展，促进构建起一套科学、系统、完整的诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷调处机制。
《若干意见》规定，非诉讼纠纷解决方式与诉讼的衔接方式主要有：对农村土地承包仲裁机构裁决不服而提起诉讼，申请法院强制执行已经发生法律效力的裁决书和调解书；申请确认并执行调解协议，人民法院确认调解协议效力的决定具有强制执行力；向人民法院起诉，申请履行、变更、撤销调解协议或者确认调解协议无效；当事人不服行政机关对平等主体之间民事争议所作的调解、裁决或者其他处理，以对方当事人为被告就原争议向人民法院起诉的，由人民法院作为民事案件受理；申请人民法院执行具有强制执行效力的公证文书；对于具有合同效力和给付内容的调解协议，依法向人民法院申请支付令。
为支持行政机关和社会组织开展民商事纠纷调解工作，《若干意见》明确规定经行政机关、商事调解组织、行业调解组织或者其他具有调解职能的社会组织对民商事争议调解后达成的调解协议都具有民事合同性质，当事人应当遵守和履行。
《若干意见》总结了人民法院司法确认实践经验，进一步完善了《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》所提出的确认程序，解决了非诉讼调解与司法程序的有效衔接问题，具有灵活、简便、快捷等显著优势。为了方便劳动者及时有效维护合法权益，《若干意见》规定，劳动争议调解协议也可以申请司法确认。当事人可以不经仲裁程序，直接根据《若干意见》关于司法确认的规定，向人民法院申请确认劳动争议调解协议的效力；确认程序适用于当事人对调解协议没有争议的情况。如果当事人之间对调解协议的内容和履行等问题存在争议，可以向人民法院起诉。人民法院审理申请确认调解协议案件，参照适用《中华人民共和国民事诉讼法》有关简易程序的规定。案件由审判员一人独任审理，双方当事人应当同时到庭。人民法院应当面询问双方当事人是否理解所达成协议的内容，是否接受因此而产生的后果，是否愿意由人民法院通过司法确认程序赋予该协议强制执行的效力。
《若干意见》是最高人民法院在推动建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制过程中取得的重大阶段性成果。《若干意见》鼓励行政机关、社会组织、企事业单位以及其他各方面的力量积极参与纠纷解决，有利于缓解有限的司法资源与日益增长的解决纠纷的需求之间的矛盾；通过鼓励发展各具特点的纠纷解决方式，有利于使不同特点的矛盾纠纷得到妥善解决。《若干意见》通过完善诉讼与非诉讼矛盾纠纷解决机制的衔接程序，鼓励社会力量积极参与纠纷解决，丰富人民群众参与社会管理和公共服务的途径。同时，也为人民群众提供更多可供选择的纠纷解决途径，满足各种不同的纠纷解决需求，切实保护人民群众的利益，推动司法民主的发展。
关于新增建设用地土地有偿使用费征收等别执行政策问题的通知
2009年7月31日，财政部 国土资源部财综[2009]50号，关于新增建设用地土地有偿使用费征收等别执行政策问题的通知，2009年4月，根据各地经济社会发展变化情况，财政部、国土资源部印发了《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号），对《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）附件2中的新增建设用地土地有偿使用费（以下简称新增费）征收等别进行了调整。在实际执行中，为进一步明确新增费征收等别相关政策。通知如下：
确认各地依法取得的新增建设用地计征新增费适用的征收等别，应当以有关人民政府依法批准农用地和未利用地转为建设用地时适用的新增费征收等别为准。其中，依法由国务院批准城市建设用地的，以国务院批准农用地转用和土地征收方案的时间为准；其他新增建设用地均以有权一级人民政府批准时间为准。即：批准新增建设用地时间在2009年5月1日之前的，各地计征新增费的征收等别按照财综[2006]48号文件附件2规定执行；批准新增建设用地时间在2009年5月1日之后（含5月1日）的，各地计征新增费的征收等别按照财综[2009]24号文件规定执行。
关于施工总承包企业特级资质有关问题的通知
2009年7月30日，住房和城乡建设部建市函[2009]178号，发布《关于施工总承包企业特级资质有关问题的通知》：
为促进建筑行业发展，积极稳妥地推进施工总承包企业特级资质标准实施，根据《建筑业企业资质管理规定》（建设部令第159号，以下简称《规定》）、《建筑业企业资质管理规定实施意见》（建市[2007]241号，以下简称《实施意见》）及《施工总承包企业特级资质标准》（建市[2007]72号，以下简称《特级标准》）等规定，我部在征求各方面意见的基础上，经研究，对施工总承包企业特级资质有关问题提出如下意见：
一、关于过渡期问题
鉴于当前国际国内经济形势与建筑施工企业现状，本着实事求是、积极稳妥的原则，决定将《特级标准》的过渡期延长至2012年3月13日，并将根据《建筑业企业资质等级标准》（建建[2001]82号）取得特级资质的企业（以下简称原特级企业）的资质证书有效期相应延长至2012年3月13日。原特级企业应在2011年12月31日之前提出资质延续或其他资质申请；逾期未申请的，原特级资质证书在过渡期届满后自动失效。
二、关于设计人员问题
考虑到我国目前建筑市场中施工企业和设计企业（院、所）的实际情况以及行业发展要求，对特级资质要求配备的设计人员做以下调整，并分为两类特级企业资质证书：
（一）企业本身具有本类别相关的工程设计甲级资质标准要求的专业技术人员且其他条件符合《特级标准》的要求，经核定后颁发新版施工总承包特级资质证书及相应的设计证书，并在证书上注明设计与施工总承包业务范围。
（二）暂不具备设计能力但其他条件符合《特级标准》的原特级资质企业，经核定后颁发新版施工总承包特级资质证书，并在证书上注明施工总承包业务范围。
三、关于工法问题
企业具有的国家级工法是指根据《工程建设工法管理办法》（建质[2005]145号），由住房城乡建设部审定和公布的与工程建设相关的工法。工法不受企业资质申报专业的限制。资质申报单位应为工法的第一、第二完成单位，第三及以下完成单位不予认可。
四、其他
《特级标准》中的信息化以及其他指标的具体考核要求，我部将根据《规定》和《实施意见》另行制定。
